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Pendant que les politiciens parlent, la Banque du Canada vise à apprivoiser les prix des maisons avec une dose de psychologie

Tous les non-experts d’entre nous pourraient être pardonnés de penser que lorsque la Banque du Canada fait les manchettes avec une augmentation importante des taux d’intérêt, c’est une question d’économie.

Pas tellement. Il s’agit autant de psychologie que de science lamentable, comme la banque elle-même s’est efforcée de l’expliquer mercredi.

Plus longtemps les gens verront l’inflation faire rage bien au-dessus des niveaux cibles, a expliqué le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, plus ils croiront qu’elle restera ainsi.

Pour la même raison, plus ils voient les prix de l’immobilier augmenter à des taux annuels à deux chiffres, plus ils croient que cela va continuer – et pensent qu’ils ne peuvent pas perdre en enchérissant encore plus.

Avec une augmentation d’un demi-point de son taux d’intérêt directeur et, plus important encore, des avertissements bruyants qu’il y a plus à venir, la banque essaie de nous faire sortir de notre état d’esprit collectif selon lequel la façon dont les choses se sont passées est la façon dont elles vont être sur la route.

Les taux d’intérêt étant des instruments contondants, les augmenter affectera l’économie de manière imprévisible. À court terme, il est peu probable qu’elle dompte l’inflation car, comme la banque l’a clairement indiqué, les prix élevés au Canada sont principalement dus à des facteurs externes (la guerre en Ukraine étant l’exemple le plus frappant).

Mais les taux plus élevés seront surveillés de plus près pour l’effet qu’ils ont sur le marché du logement. L’augmentation du coût de l’argent ne peut que freiner la demande. La question est de savoir combien – juste assez pour éviter les hausses futures des prix des maisons, ou assez pour les faire baisser dans des marchés sérieusement surchauffés comme Vancouver et la RGT.

Ce qui semble certain, c’est que tout espoir de ramener les prix sur terre repose sur ces taux en hausse, plutôt que sur la vague de paroles et d’actions que nous avons vue ces dernières semaines de la part de politiciens à tous les niveaux.

Commencez par le budget fédéral de la semaine dernière, qui a été présenté comme un budget du logement qui visait à mort l’abordabilité.

Il comprend un nouveau «compte d’épargne-logement libre d’impôt», qui permettra aux acheteurs d’une première maison d’accumuler 40 000 $ en vue d’un acompte. Laissez de côté le montant modeste par rapport au coût moyen d’une maison d’un million de dollars et plus dans les marchés les plus chers; des taux hypothécaires plus élevés feront plus qu’effacer toute économie d’impôt.

Il y a aussi une nouvelle taxe sur les soi-disant « flippers immobiliers », c’est-à-dire toute personne qui vend une maison moins d’un an après l’avoir achetée.

Cela grignoterait l’un des allégements fiscaux les plus appréciés de la classe moyenne canadienne (l’exonération des gains en capital sur une résidence principale), mais il est peu probable que cela ait un impact important sur le marché global du logement. À l’instar des diverses sanctions (et désormais une interdiction pure et simple) imposées aux acheteurs de biens étrangers, cela semble plus symbolique que réel.

Ensuite, il y a la promesse d’Ottawa, appuyée par 8,5 milliards de dollars sur cinq ans, de construire 100 000 nouvelles maisons et de s’attaquer au fait que l’offre de logements est bien inférieure à la demande dans des domaines clés.

C’est un vrai problème qui doit être résolu, mais ce n’est pas une solution à court terme aux prix exorbitants. Plus sérieusement, cela signifiera de confronter les municipalités qui ont étranglé l’offre de logements avec des réglementations trop élaborées et un soi-disant «zonage d’exclusion» – mettant de vastes zones des villes interdites à tout sauf aux habitations unifamiliales à faible densité.

Le gouvernement de l’Ontario a récemment proposé de s’engager dans cette voie, puis a reculé lorsque les municipalités ont résisté. Quelle est la probabilité qu’un niveau de gouvernement encore plus éloigné des problèmes locaux réussisse mieux ou qu’il ait le courage politique de pousser plus fort ?

Non, toutes ces belles paroles des politiciens totalisent beaucoup moins qu’il n’y paraît. Le véritable espoir de modération des prix des maisons repose sur la Banque du Canada et sa détermination à changer notre psychologie collective.

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