Transformer des bureaux vides en logements est une idée populaire. Les experts disent que c’est plus facile à dire qu’à faire
Plusieurs villes canadiennes font face à des taux d’inoccupation élevés, même si de nombreux travailleurs sont retournés dans les tours du centre-ville et les parcs commerciaux de banlieue.
Avec l’augmentation des loyers résidentiels et la pénurie de logements dans une grande partie du Canada, l’idée de transformer des bureaux vides en logements est très à la mode.
Il y a même un financement gouvernemental pour la rénovation de bureaux à usage résidentiel.
Des projets sont en cours dans Calgary et Halifax; d’autres sont prévus ou débattus dans Toronto, Londres, Ontario, et Yellowknife.
Mais quelles sont les clés pour réussir une transformation de bureau ?
Et dans quelle mesure les conversions réduisent-elles la surabondance d’espaces de bureaux et créent-elles un parc de logements significatif ?
CBC News s’est entretenu avec des experts de l’industrie pour le savoir.
Des villes d’Amérique du Nord réaménagent des immeubles de bureaux plus anciens et vides, les transforment en propriétés résidentielles et les démolissent carrément s’ils ne valent pas la peine d’être récupérés.
Le problème et le potentiel
Alors que 8 à 10 % d’inoccupation sont considérés comme sains pour le marché des bureaux, selon la société immobilière commerciale CBRE, le taux de vacance au bureau national est de 17 % et quelques grands centres urbains sont encore plus élevés, comme Calgary à 30 %, Edmonton à 22 % et London, en Ontario, également à 22 %.
D’autres entreprises ont des chiffres plus optimistes, mais les bureaux plus anciens sont difficiles à vendre pour les baux, laissant beaucoup d’espace qui semble mûr pour la conversion résidentielle.
Cependant, transformer des bureaux en condos ou en appartements n’est généralement pas une solution rapide.
“Dans certains cas (c’est) vraiment facile”, a déclaré Steven Paynter, directeur et architecte à Toronto chez Gensler, une firme internationale d’architecture et de planification.
“Mais si le bâtiment ne fonctionne pas, il ne fonctionne tout simplement pas du tout et c’est presque impossible.”
Les bâtiments ont besoin d’un score élevé sur le “calculateur de conversion”
S’il y a une personne qui connaît le score sur ce qui fait que les conversions de bureaux fonctionnent, c’est probablement Paynter.
Il correspond à des éléments tels que l’emplacement, si le plan d’étage se prête à des unités de style appartement ou condo, la taille et le nombre de fenêtres, les besoins en électricité, mécanique et plomberie, les ascenseurs, le stationnement, la façade, etc.
À moins qu’un bureau n’atteigne 80 ou plus sur 100, il n’est généralement pas recommandé de le convertir.
Gensler a évalué plus de 500 bureaux et s’attend à ce que ce total double bientôt, lorsqu’ils auront terminé quelques grands lots d’évaluations à Toronto, New York et Washington, DC
Alors, combien de bureaux font la coupe?
Environ 25%, a déclaré Paynter, mais cela varie beaucoup d’une ville à l’autre.
“Par exemple, Calgary a beaucoup de bâtiments similaires des années 1970 qui sont parfaits pour la conversion. En revanche, nous avons constaté que Boston, avec beaucoup de bâtiments beaucoup plus anciens et plus petits, avait un taux de réussite inférieur à 10%”, a déclaré Paynter.
Les coûts de conversion ne suffisent souvent pas à faire du logement une option viable, a déclaré Raymond Wong, vice-président du groupe Altus de Toronto, une société de conseil et de données en immobilier commercial.
“Si vous passez en revue toutes ces variables avec l’aménagement de l’espace, le bâtiment lui-même et le coût prévu, il pourrait être plus facile de le démolir et de repartir de zéro”, a-t-il déclaré.
L’adhésion du gouvernement est un facteur clé
Selon les experts, un autre élément important d’une conversion réussie est le gouvernement.
Certains gouvernements transforment leur propre espace excédentaire en logements.
En 2021, les libéraux fédéraux ont promis investira 600 millions de dollars pour aider les promoteurs à convertir des bureaux en nouveaux logements locatifs. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a cependant déclaré qu’elle ne pouvait pas fournir de mise à jour pour savoir si cet argent avait été dépensé.
La Nouvelle-Écosse investit 1,9 million de dollars dans la conversion d’un immeuble vieux de 55 ans au centre-ville d’Halifax.
Et au cours des deux dernières années, Calgary a engagé 153 millions de dollars pour aider les propriétaires d’immeubles à transformer des bureaux en résidences grâce à son programme d’incitation au développement du centre-ville.
Les taux d’inoccupation ont grimpé en flèche dans la ville albertaine depuis 2014, grâce aux entreprises énergétiques qui ont réduit leurs effectifs lorsque le prix du pétrole a chuté – et la pandémie a aggravé la situation.
Selon les données de CBRE, Toronto compte 12,9 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux vides, tandis que la petite ville de Calgary en a encore plus à 14 millions de pieds carrés.
En appliquant l’estimation de 25 % de Paynter sur les conversions, Calgary pourrait potentiellement créer 3,5 millions de pieds carrés de logements. En termes simples, cela représente environ 3 500 appartements de 1 000 pieds carrés chacun.
Au cours de la prochaine décennie, Calgary veut éliminer six millions de pieds carrés d’espace de bureau et distribue une subvention de 75 $ par pied carré aux promoteurs pour les conversions.
Cinq bâtiments à Calgary ont été approuvés pour la conversion jusqu’à présent, et la société de Maxim Olshevsky en possède un.
Son entreprise, Peoplefirst Developments, met 112 appartements de deux et trois chambres dans un immeuble de bureaux de 10 étages.
La ville couvre 7,8 millions de dollars sur les 38 millions de dollars de rénovation.
La société d’Olshevsky a acheté le bâtiment hors de la forclusion. “La contribution de la ville a vraiment rendu ce projet possible”, a-t-il déclaré à propos de la conversion.
La construction coûtant jusqu’à 400 dollars le pied carré, a déclaré Wong, le soutien du gouvernement sera essentiel pour de nombreux projets de conversion.
“Je pense que vous avez besoin de ce type de partenariat, ainsi que de changements de zonage, pour que cela fonctionne.”
Mais il ajoute que les conversions ne résoudront pas à elles seules le problème de l’inventaire excédentaire des bureaux à Calgary ou dans d’autres marchés.
“Cela ne va pas être en quelque sorte réparé dans les deux ou trois prochaines années avec quelques conversions de bureaux ici et là”, a-t-il déclaré. “Ça va prendre beaucoup de temps.”
Avec cinq projets de conversion approuvés et environ 50 millions de dollars dépensés jusqu’à présent, Calgary a retiré environ 650 000 pieds carrés d’espace de bureau, soit seulement 10 % de son objectif, hors du centre-ville.
London, en Ontario, envisage une approche similaire pour son centre-ville.
Ajout de logements abordables
Si le soutien du gouvernement est impliqué, les défenseurs du logement disent que les conversions de bureaux devraient être nécessaires pour inclure les logements mixtes et à faible revenu.
“Donner la priorité à cela est une évidence dans mon esprit”, a déclaré Noha Sedky, urbaniste chez CitySpaces à Vancouver.
“Nous avons vu les taux d’inoccupation baisser et les loyers moyens augmenter dans toutes les villes de notre pays.”
Sedky travaille dans le domaine du logement abordable et de l’aménagement du territoire depuis deux décennies.
Elle souligne également qu’un mélange de logements dans des projets de conversion est bon pour le bassin de main-d’œuvre locale, car cela signifie avoir “une variété de professionnels et de travailleurs du commerce de détail qui vivent dans la communauté où ils travaillent”.
Le gouvernement de la Nouvelle-Écosse subventionne les loyers à 20 % de moins que la valeur marchande de certaines unités d’un projet de conversion à Halifax.
Le programme incitatif de 153 millions de dollars de Calgary n’a aucune exigence en matière de logement abordable.
Cependant, la ville a donné 5,5 millions de dollars à des groupes convertissant une tour en logement pour les populations vulnérableset Olshevsky a déclaré que son projet comprend des unités dont le prix est inférieur aux taux du marché.
L’architecte Steven Paynter pense que le soutien du gouvernement et la planification communautaire sont importants pour réussir les conversions.
Il désigne Detroit et Kansas City, dans le Missouri, comme des villes où les programmes de conversion de bureaux ont réussi avant la pandémie.
Le fait que seulement 25% des bureaux soient candidats à la conversion peut sembler peu, a-t-il déclaré, “mais il s’agit en fait de milliards de pieds carrés aux États-Unis et au Canada”, ce qui pourrait créer beaucoup de logements et empêcher les matériaux de construction de se retrouver dans les décharges.
